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文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
“細(xì)則出來(lái)后，十幾個(gè)財(cái)務(wù)總監(jiān)打電話(huà)來(lái)咨詢(xún)，問(wèn)題主要是營(yíng)業(yè)稅改增值稅（營(yíng)改增）后企業(yè)稅負(fù)會(huì)如何變化，也有人詢(xún)問(wèn)個(gè)人二手房交易改征增值稅后稅負(fù)會(huì)否增加�！逼杖A永道中國(guó)中區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。3月24日下午，財(cái)政部網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（下稱(chēng)《通知》），近100頁(yè)約4萬(wàn)字的《通知》，明確了將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍具體實(shí)施細(xì)則，引起了幾千萬(wàn)企業(yè)的注意。
在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，政府承諾全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)后，所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，預(yù)計(jì)減稅5000多億元，而這份《通知》正是兌現(xiàn)這一承諾，也回答了企業(yè)和百姓心中的疑問(wèn)。
比如，新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅可以在兩年內(nèi)抵扣；老百姓(46.450, -2.64, -5.38%)轉(zhuǎn)讓個(gè)人住房營(yíng)改增后稅負(fù)略減；房地產(chǎn)企業(yè)雖貸款利息不能抵扣，但計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)土地價(jià)款可扣除，建筑業(yè)和房地產(chǎn)新老項(xiàng)目劃分也終于清晰，金融業(yè)的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策基本平移至增值稅。
新增不動(dòng)產(chǎn)兩年抵扣超預(yù)期
新增不動(dòng)產(chǎn)抵扣不僅僅涉及將被納入試點(diǎn)的上述四大行業(yè)近1000萬(wàn)戶(hù)納稅人，也涉及近600萬(wàn)戶(hù)已經(jīng)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍的納稅人，以及更多的原有增值稅納稅人，這使得《通知》中新增不動(dòng)產(chǎn)抵扣成為焦點(diǎn)。
一位知情人士曾對(duì)本報(bào)透露，新增不動(dòng)產(chǎn)抵扣減稅規(guī)模占到此次營(yíng)改增減稅規(guī)模約60%，也就是減稅規(guī)模超過(guò)3000億元。
根據(jù)《通知》附件2的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
李軍告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，在去年討論的營(yíng)改增方案中，新增不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣考慮了多個(gè)時(shí)間，其中最短時(shí)間是2年。最終出臺(tái)方案選擇2年內(nèi)可以抵扣，這超出市場(chǎng)預(yù)期，而且第一年抵扣比例為60%，也顯示政府給企業(yè)減稅的決心。
新增不動(dòng)產(chǎn)允許抵扣后，到底能給企業(yè)帶來(lái)多大好處？李軍舉例稱(chēng)，比如一家企業(yè)新購(gòu)入價(jià)值1億元的辦公樓，若采用營(yíng)業(yè)稅，這1億元成本中就包含了9500萬(wàn)元的不含稅價(jià)格和營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)元。若在其他條件不變的情況下，采用增值稅，這棟購(gòu)入的辦公樓可以納入進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍，即企業(yè)共支付了9500萬(wàn)元的不含稅價(jià)和增值稅1045萬(wàn)元，而這1045萬(wàn)元增值稅是可以分兩年納入進(jìn)項(xiàng)抵扣，因此營(yíng)改增后，這家企業(yè)購(gòu)買(mǎi)辦公樓稅負(fù)會(huì)降低500萬(wàn)元。這將鼓勵(lì)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，也利好商業(yè)地產(chǎn)，有利于樓市去庫(kù)存。
《通知》稱(chēng)，所謂取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
二手房改征增值稅稅負(fù)略降
李軍發(fā)現(xiàn)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策平移到增值稅，而且由于計(jì)稅方法不同，二手房改征增值稅后稅負(fù)還略有下降。
《通知》附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》稱(chēng)，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
對(duì)北上廣深而言，與上述政策唯一區(qū)分在于個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，而普通住房則免征增值稅。
李軍舉例說(shuō)，如果一套房?jī)r(jià)款是100萬(wàn)元，本來(lái)繳納5%營(yíng)業(yè)稅即5萬(wàn)元。但現(xiàn)在計(jì)算繳納增值稅時(shí)，因?yàn)樵鲋刀惖膬r(jià)外稅的屬性，即100萬(wàn)元是含稅，所以計(jì)稅依據(jù)是100萬(wàn)除以（1+5%），即約95萬(wàn)元，再乘以征收率5%，即約4.76萬(wàn)元。兩者相比，二手房繳納增值稅比營(yíng)業(yè)稅省了2000多元。
老合同老項(xiàng)目政策明確
新老項(xiàng)目如何劃分是此次營(yíng)改增中，企業(yè)關(guān)注的另一大焦點(diǎn)問(wèn)題。李軍表示，此次營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)、建筑業(yè)等采取了過(guò)渡性措施，有利于企業(yè)稅負(fù)平穩(wěn)過(guò)渡。
比如，一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。而建筑工程老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
同樣，房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
李軍告訴本報(bào)記者，房地產(chǎn)業(yè)老項(xiàng)目采用的征收率與此前營(yíng)業(yè)稅稅率相同，因此營(yíng)改增后這類(lèi)項(xiàng)目如選擇簡(jiǎn)易征收方式稅負(fù)不變。
他也提醒企業(yè)，盡管整體上看，《通知》能確保所有行業(yè)稅負(fù)基本上只減不增，但是由于每個(gè)企業(yè)情況不同，仍需要根據(jù)營(yíng)改增細(xì)則測(cè)算本企業(yè)稅負(fù)變化情況，以提前應(yīng)對(duì)。
